民泊から旅館業へ！ニッチだけど可能性大のリフォーム市場を探る

最近、民泊（住宅宿泊事業）から旅館業法に基づく施設へ切り替える動きが注目されています。では、住宅リフォーム市場全体の中で、この「民泊・旅館業リフォーム」はどの程度の規模と位置づけなのでしょうか。また、なぜニッチながら専門性が高くビジネスチャンスに富む分野と言われるのか、さらに民泊オーナーが旅館業施設に切り替える理由や今後の展望について、親しみやすく解説します。

日本の住宅リフォーム市場と民泊リフォームの規模

日本の住宅リフォーム市場は年間で約7.3兆円規模にも及ぶ大きなマーケットです。この中で、民泊物件や旅館業施設向けのリフォームが占める割合は正確な統計こそありませんが、全体の数％程度（おおむね5〜10％ほど）と考えられており、決して大きなボリュームではありません。ただし一例として、空き家の古民家を飲食店や宿泊施設に再生する「古民家再生ビジネス」の潜在市場規模は約1.8兆円にも上るとの試算もあります。このことからも、民泊・旅館業リフォーム分野は現状では市場全体のニッチ領域でありながら、その裏に大きな可能性が秘められていることがわかります。

ニッチだが専門性が高く魅力的なリフォーム分野

民泊・旅館業向けリフォームがニッチと言われる理由は、扱う物件数が住宅全体から見れば少ないことに加え、法規制や運営ノウハウに関する高度な知識を要するためです。旅館業法に則った施設に改修するには、消防法や建築基準法の基準（客室の広さ、採光・換気、防火設備など）を満たす工事が必要で、一般的な住宅リフォームとは異なる専門性が求められます。その分、参入しているリフォーム会社や施工者は限られており、競合が少ない分野でもあります。

一方で、この分野はビジネス性が高いことも見逃せません。宿泊施設のリフォームは一件あたりの工事規模が大きく、デザイン性や快適性への投資が稼働率や宿泊単価の向上につながりやすいからです。実際、空き部屋や空き家を「ぜひ泊まりたい」と思わせる魅力的な空間に改装できれば、競合より高い稼働率や客単価が見込めるとされています。例えば古民家を和モダンにリノベーションして一棟貸しの宿にすれば、ユニークな体験を求める旅行者に好まれ高収益を上げるビジネスモデルにもなり得るのです。このように専門性と創意工夫が活かせるリフォーム分野であることが、ニッチながらも大きな魅力となっています。

民泊オーナーが旅館業施設に切り替える主な理由

民泊運営者が旅館業法に基づく施設（簡易宿所やホテル等）へ転換するケースも増えていますが、その主な理由には次のようなものがあります。

• 規制対応と営業日数の拡大：民泊新法では年間営業日数が180日までと制限されますが、旅館業の許可を取得すれば年中無休（365日）での営業が可能になります。この制限撤廃は収益最大化に直結する大きなメリットです。繁忙期の宿泊需要を逃さず取り込め、オフシーズンも柔軟に運営できるようになります。

• 収益性・信頼性の向上：旅館業の許可施設となることで「正規の宿泊業」としてのブランド力が高まり、国内外の旅行予約サイトや旅行代理店にも掲載しやすくなります。結果として集客チャネルが広がり、安定した集客・売上につながります。また公的な融資も受けやすくなる傾向があり、事業拡大や設備投資の資金調達にも有利です。

• 差別化による集客力アップ：民泊から旅館業へ切り替えることで、施設にフロントの設置やサービス拡充が可能となり、ゲストにより安心感や付加価値のある滞在を提供できます。例えば和風旅館らしい内装やサービスを取り入れることで、民泊との差別化を図り幅広い層の顧客を呼び込むことができます。許可施設である安心感からリピーターが増えるケースも期待できます。

これらの理由から、「民泊だと物足りない」と感じているオーナーほど旅館業への転換に魅力を感じるようです。もちろん転換には初期費用や手続き負担（消防設備の追加や用途変更申請など）という課題もありますが、それを補って余りあるメリットを見込んで決断するケースが多いと言えるでしょう。

今後の市場性と将来の展望

最後に、民泊・旅館業リフォーム分野の将来性について見通しを述べます。コロナ禍を経て日本の観光業は力強く回復しており、訪日外国人客数は2024年に過去最多の約3,300万人を記録しました。それに比例して民泊需要も再び活況を呈しています。観光庁のデータによれば、民泊新法施行当初の2018年に約3万件だった民泊物件数は2024年には10万件超と一気に増加し、コロナ前の水準に迫る勢いです。2025年春の宿泊実績では利用者数が前年の150％に達し、そのうち約64％が外国人旅行者でした。さらに2025年の大阪・関西万博開催や、政府が掲げる「2030年までに訪日客6,000万人」という目標も、この市場への強力な追い風と言えます。ある調査では民泊の潜在需要が2023年比で約3.2倍に拡大するとの予測もあり、市場は今後も拡大の一途をたどるでしょう。

こうした観光需要の高まりを背景に、民泊・旅館業リフォームのニーズも増加していくと考えられます。特に都市部だけでなく地方でも、古民家など地域の空き家を活用したユニークな宿泊施設づくりが活発化しつつあります。地域ならではの体験を提供できる宿はホテルとの差別化につながり、訪れるゲストにも喜ばれるためです。空き家問題の解消や地域活性化にも寄与する点で社会的意義も大きく、自治体や政府も補助金制度などでこの分野を後押ししています。今後は専門知識を持ったリフォーム事業者や設計者がさらに活躍し、民泊から旅館業へのコンバージョンをサポートしていくでしょう。

まとめると、

民泊・旅館業リフォームは市場全体ではニッチな存在ですが、専門性の高さゆえに競争が少なく、その割に需要の伸びしろが期待できる魅力的な分野です。民泊オーナーにとっても規制対応や収益向上の観点で旅館業施設への切り替えメリットは大きく、今後ますますこの動きが進むかもしれません。観光立国を目指す日本において、住宅リフォーム市場の中のこの**“小さな巨人”**がどこまで成長していくのか、注目していきたいですね。