豊島区の民泊が厳しくなる？2026年の条例改正案を徹底解説

豊島区（東京23区内）における「民泊（住宅宿泊事業）に関する上乗せ条例（＝区が法律に上乗せして独自に課す規制）」の 今後の見通し を整理します。建設業・運用側の視点から把握しておくと、今後対応を検討する上で非常に重要です。

✅ 現状の概要

まず、現時点（2025年11月時点）での豊島区の制度状況を整理します。

  • 豊島区は、これまで「区域・期間の制限（例えば住居専用地域で○日まで、など）」を設けていない区に分類されています。

  • 届出制で、年間 180日以内 の営業が可能とされており、区内全域で「住居専用地域・商業地域」等の用途地域を問わず適用してきました。

  • ただし、条例上「生活環境等の悪化が生じた場合には制限条項の追加等の可能性があります」と記載されており、将来的な見直しが想定されていました。

  • また、最新の区の資料では「届出住宅数が1,700件超」など急増しており、住民からの騒音・ゴミなどの苦情が増えている実態も報告されています。

要するに、これまで比較的「ゆるやか」な規制で運用されてきた区ですが、環境変化を受けて 規制強化の検討が進んでいる 状態です。

⚠️ 今後の改正・強化の方向性

豊島区では、条例改正に向けた検討会が立ち上がっており、以下のような改正案・方向性が明らかになっています。

主な改正案のポイント

  • 年間営業日数の制限の大幅な縮小／特定期間への限定（当初案では年間84日、改正案では年間120日程度まで）という案が出ています。

  • 区内の「営業可能なエリア（用途地域等）」を限定し、新規開設を認めない区域を設ける案。たとえば、住居専用地域・文教地区・住居地域・準工業地域などを新設禁止エリアとするという動きがあります。

  • 既存施設に対しても「遡及適用（既に届出済の物件にも制限を適用）」を検討するという内容があります。

  • パブリックコメントが実施されており、条例改正案（改正条項案）が区のウェブサイトで公表されています。

  • 検討会スタート：令和7年（2025年）9月9日。

  • パブリックコメント期間：令和7年9月18日～10月17日。

  • 施行予定時期：案として 2026年12月（又は2026年内） の施行が見込まれており、年内の制度変更となる可能性があります。

 

🔍 経営・運用上の影響と注意点

建設や物件運用、民泊事業参入をお考えの場合、次のような影響・リスクがあります。

  • 稼働日数が大きく減る可能性：年間180日→120日（案）へという改正がされれば、稼働可能日数が約⅔に。収益モデルを再検討する必要があります。

  • エリアによる新規参入制限が強くなる：住居専用地域などでは新設が不可となれば、参入のハードルが上がります。既存物件であっても立地が限定される可能性。

  • 既存ホストへの遡及適用リスク：既に運用中の物件も新ルール適用対象となる案がありますので、現運用条件での収益が維持できるか見直しを推奨します。

  • 物件設計・管理方式の見直し：例えば「家主同居型／家主不在型」「駆け付け要件」「鍵の手渡し・宿泊者名簿の対面確認」等の運用管理も厳格化の傾向があります。豊島区ではすでに「宿泊者名簿の記載及び鍵の受渡しを対面で実施」という決まりがあります。

  • 住民対応・地域配慮がより重要に：条例改正の背景には「騒音」「ゴミ」「不特定多数の出入り」など住環境悪化の苦情増加があります。地域との合意形成やトラブル対策が事業継続の鍵となります。

 

📌 今後どうなるか

私の見立てとして、豊島区における民泊上乗せ条例の今後は以下の流れになる可能性が高いと思われます：

  • 改正確定＋施行：2026年内に条例改正案を区議会で可決し、施行される可能性が高い。

  • 段階的運用：既存事業者に対して、移行期間や経過措置が設けられる可能性。ただし、稼働日数の制限は比較的早く適用される見込み。

  • 運営方式の多様化・差別化の必要性：規制が厳しくなるほど、「地域住民への配慮」「静穏運営」「旅館業法の許可取得」「中長期滞在型」など運用スタイルの差別化が生き残り戦略になる。

  • 既存物件の収益性低下リスク：特に住居専用地域で運用している物件は、営業日数制限＋参入禁止エリア設定により収益モデルの再検討が急務。

  • 建設業・物件供給側としても影響あり：これまで「日数180日で想定して建設・改装していた」場合、想定需要が減少する可能性があるため、収益回収計画の修正が必要になるでしょう。

 

当社より、リノベーション及び消防設備工事・申請のご依頼を承りました。

※ご協力写真：IKOI様 【旅館業許可】豊島区北大塚　airbmb

 

 

🟦 豊島区 民泊上乗せ条例

—— 今後どうなるか【やさしい解説】

① 今までの豊島区は「民泊にやさしい区」

  • 23区の中でも、豊島区は 民泊の制限が少ない区 でした。

  • 年間180日まで運営OK

  • 住居専用地域でも届出すればOK
    → そのため、届出数が急増（1,700件以上）。

しかし、

  • 騒音トラブル

  • ゴミ問題

  • 住民からの苦情
    が増え、区として「このままではまずい」と判断したのが背景です。

② 今、何が起きている？：条例改正の準備

2025年9月に検討会が始まり、2026年に条例見直しが決まりそうな流れです。

豊島区が考えている改正案の方向性は大きく3つ。

③ 【改正案の方向性】今後の民泊はこうなる可能性が高い

🔹方向性①：営業できる日数が減る

  • 今まで：180日／年

  • 改正案：84日〜120日に減らす方向
    → 年間稼働日数が3分の2〜半分になる可能性

収益に直結するため、運用者には一番影響が大きい点。

🔹方向性②：営業できるエリアを絞る

現在はどこでも届出OKだが、今後は…

  • 住居専用地域

  • 文教地区

  • 住居地域

  • 準工業地域
    …などを 「民泊の新規禁止エリア」に指定する案 が出ています。

→ 新規参入がかなり難しくなる。

🔹方向性③：既存物件にも遡って適用する可能性

すでに届出済でも
「新ルールが適用される可能性」 が示されています。

→ 今ある民泊も「これまで通り」では運営できなくなる可能性が高い。

④ いつ変わる？：2026年に大きく動く

  • 2025年：検討・パブリックコメント

  • 2026年：条例改正→施行へ（年末〜年度内の見込み）

2026年は民泊事業者にとって「転換期」です。

⑤ 今後どうなる？（わかりやすい予測）

✔民泊はさらに厳しくなる

住民トラブルや治安悪化が問題視されているため、豊島区は
「民泊より旅館業」 を求める方向へ動く可能性が高いです。

✔収益モデルの見直しが必要

  • 稼働日数の減少

  • 禁止エリアの拡大

これにより、今の民泊モデルは収益が落ちやすくなります。

✔「旅館業」や「中長期滞在」への転換が有効

今後、

  • 旅館業の簡易宿所

  • 1か月〜の中長期賃貸
    などが安定運用の王道になっていきます。

 

🟧まとめ

豊島区はこれまで民泊にゆるかった区ですが、
苦情増加と届出爆増により規制強化に向かっている最中。

🟦 【提案】民泊 → 旅館業（簡易宿所）へ切り替えるための実務プラン

民泊より旅館業の方が

  • 営業日数の制限なし（年365日営業OK）

  • 規制が安定

  • 今後の行政方針にも合う
    ため、事業として安定します。

以下、工事内容・必要設備・費用目安・進め方 をまとめます。

① 必要な工事（旅館業に切り替えるための必須要件）

🔹1. 玄関・各部屋の「施錠」

  • 各客室の鍵の設置

  • 共用部と客室の境界を明確にする仕切り

  • キーロッカー・スマートロックなど

→ 不特定多数が出入りするため、鍵の管理が必須

🔹2. 消防設備の設置（最重要）

建物規模に応じて消防設備が必須です。

一般的な戸建て簡易宿所の必須設備

  • 自動火災報知設備（特定小規模用火報）

  • 誘導灯（避難口 / 通路）

  • 非常用照明

  • 室内消火器

  • 火気使用がある場合は消火器具の追加

  • 階段・廊下の手すり（用途変更の場合は建築基準法で必須）

  • サイン表示

→ 建築用途変更が絡む場合はここが一番重要です。

🔹3. 衛生設備の整備

保健所のチェックが入るポイント。

  • トイレの数・清潔性

  • 洗面設備の数

  • 湯沸かし器や給湯能力

  • 寝具の収納・清掃空間の確保

  • 換気設備（24時間換気含む）

🔹4. 避難経路の確保

  • 2階部分を使う場合、階段幅の確保

  • 避難経路の明確化

  • 基準を満たさない場合は「外階段増設」「手すり設置」などが必要

🔹5. 建築用途変更

住宅 → 旅館（簡易宿所）
用途変更が必要なケースは多いです。

  • 建築基準法の適合性確認

  • 構造安全性

  • 防火区画　竪穴区画

  • 階段の寸法・手すり

  • 非常用照明

② 必要設備チェックリスト

設備 必要度 備考
自動火災報知設備 ◎ 特小規模火報が多い
誘導灯 ◎ 非常口・廊下に設置
非常用照明 ◎ 階段・廊下
消火器 ◎ 階数ごとに
鍵（客室・玄関） ◎ 全室必要
換気システム ○ 基準を満たす必要
外階段 △ 必要なケースあり
清掃動線の確保 ○ 保健所が重視

③ 費用目安（実績に基づく一般的なレンジ）

実際の物件状況で大きく変わりますが、参考目安です。

🔸消防設備工事

  • 30〜120万円
    （非常用照明 / 火報 / 誘導灯 / 消火器）

🔸内装改修

  • 30〜150万円
    （鍵設置・間仕切り・耐火補修・床壁天井の調整）

🔸用途変更申請

  • 15〜60万円
    （行政との協議・申請図面・調査）

🔸その他設備

  • 10〜40万円
    （給湯器、換気扇、カメラ、案内板 etc.）

▶ 合計：80〜300万円前後が一般的レンジ

※構造が古い物件、3階建て以上、確認申請が絡む場合は別途UP。

④ 申請の流れ（最短ルート）

  1. 現地調査（最重要）
    　建築基準法・消防・保健所の観点からチェック

  2. 図面作成 & 行政打合せ
    　事前協議でOKラインを確認

  3. 工事着工（約1〜3週間）

  4. 消防検査 → 是正 → 合格

  5. 保健所検査 → 合格

  6. 旅館業営業許可 交付
    → 最短で1.5〜2か月

 

⑤ 豊島区での今後の戦略（提案）

✔︎民泊のままでは収益が下がりやすい

→ 稼働日数規制強化（ほぼ確実）

✔︎旅館業に切り替えれば365日営業可能

→ 安定収益＋行政方針にも合致

✔︎用途・消防設備を整えれば小規模物件でも十分可能

→ 特に戸建て・1棟アパートは相性が良い

✔︎建設業の視点では「今すぐ現調」がおすすめ

2026年に規制強化施行予定なので、
2025〜2026前半に許可を取っておく のが最もメリットが大きいです。

旅館業営業許可の申請や民泊運営に関するご相談は、

リノプロリフォームまでお問い合わせくださいますよう、お願い申し上げます。

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